博远策略省钱必看！房产“更名”与“过户”天差地别，当心一字损失万金！

省钱必看！房产"更名"与"过户"天差地别博远策略，当心一字损失万金！

上周在小区物业办碰见刘叔，他手里捏着房产证，正跟工作人员急得直皱眉：“我想把房子过给儿子，楼下中介说‘更名’只要500块，刚才另一家又说必须‘过户’，光税就得交2万，这俩到底啥区别？难不成是中介想坑我钱？”其实不止刘叔，很多人处理房产时都被“更名”和“过户”搞混——觉得都是把房子改到别人名下，怎么花钱差这么多？可实际上，这俩不仅费用差十倍，连法律效力都天差地别，稍不注意可能房子没拿到，还白扔几万块。今天咱就用官方政策和真实费用，把这事掰碎了讲，让你清清楚楚避坑。

先搞懂：“更名”是“改个名儿”，“过户”是“转产权”，法律性质完全不一样

很多人以为“更名”和“过户”是一回事，其实从法律上来说，根本不是一个概念——“更名”顶多是“改个记录”，“过户”才是“真正转产权”，能不能拿到房子的所有权，全看这一步。

先说说“更名”：它一般只在特定场景能用，比如房子还没办房产证（只签了购房合同），或者夫妻之间改名字。比如小两口婚后买的房，房产证写的老公名字，想改成老婆的，去不动产登记中心办“更名”就行——本质是把产权人的名字从A改成B，但因为是婚内共同财产，没发生“产权转移”，所以只是“变更记录”。而且《民法典》里明确说了，夫妻婚内房产更名，不算“买卖”也不算“赠与”，只是产权人的调整，流程简单。

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再看“过户”：这是正经的“产权转移”，不管是父母给子女、子女给父母，还是陌生人之间交易，只要想让房子的“所有权”从一个人手里转到另一个人手里，就必须办过户。根据《不动产登记暂行条例》，过户得走完整流程：签合同、交税费、办产权登记，最后拿到新的房产证，才算真正完成转移——简单说，没过户，房子就算写了你的名，法律上也不是你的；过了户，哪怕没住进去，产权也是你的。

举个例子：老王给儿子“更名”，把购房合同上的名字改成了儿子，但没办房产证过户。后来老王欠了别人钱，法院把房子查封了博远策略，儿子去告也没用——因为官方登记系统里，房子还是老王的，“更名”只是改了合同记录，没转产权。这就是两者最核心的区别：一个是“表面改字”，一个是“法律认账”。

算笔账：“更名”最多花几百，“过户”可能交几万，费用差十倍

最让大家关心的还是钱，咱拿一套100万、90平米的普通商品房举例（按2024年官方税费标准算），看看“更名”和“过户”的费用差多少。

先看“更名”的费用：只有两种情况能办，费用都很低。

- 夫妻婚内更名：去不动产登记中心交个“工本费”就行，全国统一标准，住宅房产证工本费80元/本，加一本多收10元。而且根据《财政部税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，夫妻间更名免征契税，等于总共就花80块。

- 未办房产证的合同更名：比如买了期房，还没办房产证，想把合同名字改成家人的，只要开发商同意博远策略，去房管局改备案就行，大多只收几百块手续费，不用交税费。

再看“过户”的费用：分“买卖过户”“赠与过户”两种，费用差别大，但都比更名贵得多。

- 买卖过户（最常见）：主要交契税、个税、增值税，按“满五唯一”（房子满5年且是家庭唯一住房）算，100万的房子：

- 契税：首套房90平以下1%，就是1万；二套房2%（北上广深3%），就是2万。

- 个税：满五唯一免征，不满的话按1%收，就是1万。

- 增值税：满2年免征，不满的话按5.3%收，就是5.3万。

算下来，满五唯一的首套房，买卖过户总共花1万+80元工本费=10080元；如果不满二又不唯一，最多要花1万+1万+5.3万=7.3万。

这么一算就明白：能办“更名”的情况（夫妻、未办证），最多花几百；必须办“过户”的情况，最少花1万，最多能差出100倍，可不是小钱。

避坑点：“更名”可能留隐患，“过户”才是“定心丸”，别图省事吃大亏

很多人图便宜选“更名”，但没意识到背后的风险——“更名”没搞定产权，万一出问题，房子可能要不回来，还得赔进去钱。

第一个坑：“更名”没过户，产权还是原主人的，容易被查封、抵押。就像前面说的老王，给儿子更名没过户，自己欠债导致房子被查封，儿子一点办法没有。根据《民法典》第209条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”——官方只认“过户登记”，不认“更名记录”。

第二个坑：非夫妻间“更名”，可能被认定为“赠与”，后期再卖要交高额个税。比如父母给子女“更名”（非婚内），没办过户，后来子女想把房子卖掉，税务部门可能认定这是“赠与所得”，要交20%的个税（100万的房子就是20万），比正常买卖的1%个税高太多。而如果当初直接办“买卖过户”，满五唯一后再卖，个税还能免征。

第三个坑：开发商不给“合同更名”，钱房两空。有些期房业主想通过“合同更名”把房子卖给别人，先收了定金，结果开发商不同意改备案，最后房子没卖成，还得赔对方违约金——因为“合同更名”必须经过开发商和房管局同意，不是自己想改就能改。

反而“过户”虽然花钱多，但能彻底解决问题：过户后，新房产证上是你的名字，官方登记系统里也会更新，不管原主人有没有债务、想不想反悔，房子都是你的，受法律保护。哪怕后期想卖掉，也能正常走流程，不会多交冤枉税。

最后总结下：能办“更名”的情况只有两种——夫妻婚内改名字、未办房产证的合同改备案，这时候选更名最省钱；如果是父母给子女、子女给父母，或者陌生人之间转房子博远策略，必须办“过户”，别图几百块的便宜省流程。记住：房产这事，“法律认账”比“表面改字”重要，宁可多花点钱办过户，也别因一字之差，最后损失几十万的房子。

发布于：山东省

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